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terça-feira, 3 de julho de 2012

Breve manual para senhorios


Há uma década atrás Portugal vivia um ambiente económico muito diferente do actual. Era então normal que uma família da classe média pudesse ter uma segunda casa, normalmente uma casa de fim de semana na província ou Algarve. A certa altura, chegou mesmo a ser moda ter uma segunda casa em destinos tão distantes como o Brasil ou Cabo Verde.

Agora com a crise instalada e com a desvalorização do mercado imobiliário, para quem investiu numa segunda casa e não está a usá-la, o arrendamento pode ser uma boa e, se calhar, inevitável forma de obter um rendimento extra ou suportar encargos com créditos.
Os spreads para aquisição de novas casas estão muitos altos pelo que são cada vez mais os interessados em alugar em vez de comprar. Ainda assim, arrendar uma casa comporta um risco considerável para o proprietário. O inquilino pode deixar de ter possibilidade de pagar a renda ou, se for explicitamente desonesto, poderá viver numa casa pelo menos durante 6 meses sem pagar renda e sem que seja obrigado a sair. A actual lei, a chamada NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano) é algo permissiva relativamente a esta questão. A nova Lei do Arrendamento, uma das imposições da troika para fomentar o mercado de arrendamento e actualmente em discussão publica, é bastante mais implacável nos casos de falta de pagamento de renda, acautelando assim o interesse do senhorio e punindo de forma mais exemplar o inquilino incumpridor.
Enquanto não entra em vigor, saiba com o que pode contar da actual lei, se decidir ser senhorio e as coisas não correrem da melhor maneira para o seu lado...

Por norma o inquilino deve pagar a renda no primeiro dia do mês a que diz respeito mas existe uma tolerância de 8 dias. Durante esse período, se o inquilino pagar, o senhorio não tem direito ao acréscimo de 50% sobre o valor da renda a que terá direito se o pagamento já for efectuado a partir do 9º dia.
O inquilino pode ainda ficar sem pagar três meses. Só passado esse período pode o senhorio denunciar o contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das rendas. Para tornar oficial esta rescisão, o senhorio deverá comunicá-la através de notificação a efectuar por um Solicitador.
Depois de notificado, o inquilino dispõe ainda de mais três meses para pagar as rendas em atraso, com um acréscimo de 50%. Caso o faça, o contrato volta a manter-se em vigor. Caso continue a não pagar, o senhorio deverá intentar em Tribunal uma execução para entrega de coisa certa, vulgo, despejo. Como prova, ou o chamado título executivo, apresentará o contrato e a carta que enviou ao inquilino a denunciar o contrato.
Por esta altura do campeonato o inquilino já estará a viver numa casa sem pagar renda há pelo menos seis meses. Escusado será dizer que os encargos com IMI, condomínio e, se for caso disso, encargos com seguros e empréstimo bancários, continuarão a ser suportados pelo senhorio sem que tenha qualquer rendimento ou usufruto do bem de que é proprietário.
Depois de entrada a execução em Tribunal, há que contar com um pormenor importante: a demora da Justiça. Actualmente os Tribunais como que subcontratam a Agentes de Execução (Solicitadores) a tramitação dos processos executivos. Será pois conveniente que indique logo um Agente de Execução (AE) com quem previamente tenha falado e acertado detalhes importantes...como os seus honorários. Ainda assim, o processo não é totalmente trabalhado pelo Agente de Execução. No caso do processo de despejo, o AE terá de remeter o processo a despacho judicial. Caberá a um juiz analisar o processo, verificar se estão cumpridos todos os pressupostos legais e proferir despacho de citação. Ou seja, o inquilino terá de, previamente ao despejo, tomar conhecimento do processo, dispondo de um prazo de 20 dias para se opôr em Tribunal. Caso se oponha, o processo poderá prolongar-se bastante no tempo e eventualmente seguir para julgamento. Caso não se oponha mas apresente em Tribunal a prova em como pediu, durante aquele prazo de 20 dias, apoio judiciário na Segurança Social para se opor quando lhe for concedido um advogado, o processo poderá prolongar-se mais tempo ainda. No entanto, no caso concreto e liquido de falta de pagamento de rendas, será muito difícil arranjar fundamentos para uma oposição.
Decorrido o prazo, sem que tenha havido oposição, o AE poderá a todo o momento marcar uma data para o despejo.
Quanto às rendas atrasadas não pagas, o senhorio terá de intentar outro processo executivo, este, para pagamento de quantia certa.

Conclusão: a actual lei parece ser bastante permissiva quando se verifica um incumprimento por parte do inquilino. Alugar uma casa tem uma considerável dose de risco. Será conveniente que, antes de fazer o contrato, o senhorio certifique-se da situação sócio-económica do inquilino. Se este não tiver nada a esconder, dará de bom grado todas as informações que lhe forem pedidas, nomeadamente um recibo de ordenado ou declaração de IRS. É o que as entidades bancárias fazem para conceder empréstimos. O senhorio poderá ainda exigir fiadores.
A nova Lei do Arrendamento poderá entrar em vigor ainda este ano. As alterações são bastante significativas e parece-nos que vão ao encontro de algumas das aspirações legitimas dos senhorios.
Se pensa alugar a sua casa, veja se não será conveniente esperar mais uns meses pela nova lei.

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